Než koupíte starý dům

08.05.2009 Přestavby

Měli byste vědět, jestli vám jeho přestavba přinese očekávaný výsledek. Samotná velikost domu to nezaručí, některé dispozice se totiž vhodně změnit nedají.


Potřeby současné rodiny jsou jiné než před padesáti či sto lety. Stále sice potřebujete především prostor pro spánek, vaření, hygienu a odpočinek, ale mění se životní styl. Náročnější požadavky máme na soukromí jednotlivých členů rodiny, na vybavení koupelen a kuchyní, do domácností stále více proniká technika. Dotýká se spotřebičů pro usnadnění domácích prací, přístrojů pro zábavu a relaxaci, počítačů pro práci doma, zabezpečovacích systémů.

Každá rodina má jiné složení a jiné potřeby, a právě jim má nové bydlení co nejlépe vyhovovat. Stejně jako stavbu nového domu, také přestavbu staršího objektu by měl navrhnout architekt. K vypracování projektu samozřejmě potřebuje informace o technickém stavu budovy, ale první názor na možnosti dispozičního řešení si architekt vytvoří už prohlídkou objektu, nebo původních plánů. Podle rozsahu přestavby odhadne i pravděpodobné náklady. Na vás zůstane rozhodnutí, zda se přestavba vyplatí, nebo bude vhodnější stavba domu nového.

Dispozice dříve a dnes

Mezi časté problémy starých dispozic patří špatná návaznost kuchyně a obytného prostoru. Vaření se dříve považovalo za „nečistý“ provoz, který nepatří do života důstojné rodiny, tím méně před zraky návštěv. Větší měšťanské byty a vily počítaly se služebnou nebo kuchařkou, kuchyň tedy zařadily do provozní části (často společně s pokojíkem pro služku). Obývací pokoj byl od kuchyně oddělen alespoň jídelnou, někdy i chodbou nebo schodištěm mezi nosnými stěnami. Spojit oba prostory pak nebývá snadné, někdy je dokonce nemožné.

Dostatečně velké hygienické zázemí získaly domy a byty teprve s nástupem funkcionalismu, u nás zhruba od poloviny 30. let. Ve starších domech tedy může i začlenění větší koupelny (nebo dokonce chybějícího WC) způsobit značné potíže. Nová dispozice navíc musí brát ohled na umístění odpadů. Jedině při kompletní a nákladné přestavbě, kde se budují nové zdi a stropy, se může celá dispozice od původních vazeb uvolnit.

Oproti dřívějším dispozicím se změnil také poměr ploch obytných a vedlejších místností. Velká vstupní hala a dlouhé chodby dnes z bytů zmizely, architekti se snaží využít prostor především pro vlastní bydlení. Dispoziční řešení tedy musí být promyšlenější, aby při vyloučení zbytečných nebo málo využívaných ploch měly všechny místnosti správnou polohu, orientaci ke světovým stranám a vhodnou vzájemnou návaznost. K šetření prostorem nás dnes vedou ekonomické důvody: nejenom k úsporám při samotné stavbě, ale také při vytápění a provozu bytu. Přestavba samozřejmě nedává v tomto směru stejné možnosti jako novostavba: volnější a otevřené dispozici často brání poloha schodiště, vnitřních nosných zdí nebo komínových těles.

Propojení sousedních místností vybouráním otvorů do nosné zdi není levná záležitost. Kromě statického výpočtu odpovídajících překladů nad otvory je zapotřebí také návrh zabezpečení zdi při samotné realizaci. Dá se odhadem počítat s tím, že vybourání otvoru bude stejně nákladné jako postavení nové stěny stejných rozměrů. O bourání nenosných konstrukcí, jakými jsou vnitřní příčky, pojednává samostatné téma.

Základem je dobrý projekt

Navrhnout optimální dispoziční řešení pro konkrétní rodinu se dá při přestavbě jen málokdy, rozhodně je to složitější a náročnější úkol než u nového domu. Právě posouzení stávající dispozice a jejích možných úprav bude při rozhodování mezi přestavbou a novostavbou hrát stejně důležitou roli jako technický stav budovy. Může se totiž stát, že ani velmi pečlivá a finančně náročná rekonstrukce nepřinese požadovaný výsledek, tedy pohodlné a příjemné bydlení.

Kompletní vybourání stropů a vnitřních stěn zcela uvolní prostor pro nové dispoziční řešení, ale taková přestavba bude spolu s cenou zakoupeného objektu určitě dražší než nová výstavba. Má proto opodstatnění v jen v případech výjimečné hodnoty budovy (u chráněmých nemovitostí ale naprostou změnu dispozice nepovolí zřejmě památkáři), nebo v případech citové vazby majitele na místo stavby a celkovou atmosféru objektu.

Pouštět se do přestavby bez podrobného prováděcího projektu je velmi riskantní. Zdaleka nestačí projekt ke stavebnímu povolení, ten problematiku řeší jen rámcově, bez stavebních detailů. Práce architekta a dalších specialistů bude při zpracování celého projektu přestavby přinejmenším dvojnásobně náročná než u projektu nové stavby. Starý dům totiž může připravit nejedno nepříjemné překvapení.

Mnozí majitelé doslova plýtvají finančními prostředky na luxusní zařízení, přitom se ale snaží ušetřit na nevhodném místě: na projektové přípravě a honorářích odborníků. Správný návrh dispozice je přitom pro kvalitní bydlení mnohem důležitější než drahé obklady, stavební průzkum a statický návrh jsou k zabezpečení objektu dokonce naprosto nezbytné.

Příklad dispozice, která se obtížně mění, najdete na obrázcích.

-věk

Ilustrační foto Jaroslav Hejzlar